住宅泡沫后遗症已成慢性病

　　以下即麦迪甘的评论文章全文：

　　住宅市场的观察家们原本以为，这一市场已然见底，不可能再变得更糟糕了，可就在此时，意外发生了。

　　事实是，2月最终成为了美国住宅市场有史以来最糟糕的月份之一。在这个月份当中，新屋开建数字，许可数字，以及二手房销售数字全线下滑。周三我们又受到了最新的一击——新屋销售数字当月下滑16.9%，简直是自由落体了。所有这些相关销售数据如此疲软，上一次还要追溯到1963年，可是今日的美国人口较之那时已经整整多出了1亿2200万。住宅领域是政府刺激努力的重要受益者之一。然而即便如此，它现在还是颇让政策制定者们头疼。哪怕美国经济真的可以在没有住宅领域支持的情况之下走向复苏，但是毕竟，如果住宅市场局面向好，必然会让经济增长走上一个新的台阶，让劳动力市场得到改观，让人们的信心得以增强，这是任谁都不会否认的。

　　这还不仅仅是美国一家的烦恼。周三，英国政府发布计划，准备以帮助首次购房者的方法来帮助他们处境不佳的建筑行业。

　　在美国，供给大大超过需求，让问题变得愈加复杂化了。由于几年之前，即2000年代早期的住宅泡沫中，抵押放款方为太多不合格的购房者提供了贷款，建筑商们建筑了太多住宅。已知的待售住宅库存2月底时达到了370万套，这还没有把数以百万计的准库存计算在内——出于种种原因，销售者和银行现在还不想将这部分登记在册。

      事实上，住宅市场的复苏之所以步履艰难，很大程度上正是因为这所谓阴影库存的存在，后者归根结底将缓缓释放到市场上。

　　政府现在的政策只是想方设法为供需方程式的需求端提供支持。相应的想法和做法包括，为住宅购买者提供税务优惠，降低抵押贷款利率，推出抵押贷款调整措施，来避免住宅拥有者倒债等等。

　　可是，所有这些措施及其影响，毕竟都只是暂时的。

　　于是乎，包括联储在内，政策制定者们不可避免地感到了挫折和沮丧——清理住宅市场混乱的工作，要取得一点成效竟然是如此的难。

　　问题说到底，还是在于现有的买家和卖家的数量。供给和需求之间的鸿沟就意味着住宅的价格必然还要再度开始下跌，而且现在事实上已经开始了。住宅价格的低迷对于家庭财富而言无异于釜底抽薪，过去五年间，美国人的财富已经因此缩水了大约6万亿美元。

　　2005年，在美国家庭财富当中，住宅价值整体而言要超过个股和共同基金等股票投资的价值。之后，在相继到来的住宅泡沫破灭，金融崩溃及衰退当中，两部分的财富都受到了严重的冲击。

　　现在，股票投资已经基本挽回了曾经遭受的全部损失，但是住宅价值却仍然只有2005年那时的一半左右。

　　这些损失哪怕是只存在于纸面之上，也必然会成为经济政策制定的新障碍。需求的阙如其实就是在告诉我们，住宅价格——自然相应地还有家庭财富——完全有进一步下滑的空间。而一旦消费者觉得自己愈来愈贫困，我们自然也就很难指望他们大方开支。 那么，政策制定者们手中是否还有引而不发的王牌呢 看上去，这只能是个善良的期望，尤其是我们还应该考虑到，当前的政治气候是非常不利于增加政府开支的，而且联储已经吃进了约1万亿美元的抵押债务。